Le propriétaire refuse de délivrer une quittance de loyer : que faire ?

Le bailleur est tenu de délivrer gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, dès lors que le loyer et les charges de la période ont été intégralement payés : c'est l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Un refus est donc sans fondement, et la marche à suivre est graduée. Une demande écrite précise d'abord, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception — que justice.fr présente comme un préalable à toute procédure —, puis la saisine du tribunal, qui peut ordonner la délivrance sous astreinte.

Ce que dit la loi sur la quittance de loyer

L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tient en quatre alinéas. Le bailleur ou son mandataire « est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ». Cette quittance « porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges ». Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Enfin, la transmission dématérialisée suppose l'accord exprès du locataire, et un paiement partiel donne lieu à un reçu.

Trois conséquences en découlent, utiles avant d'écrire au bailleur.

• La demande déclenche l'obligation. L'article 21 vise « le locataire qui en fait la demande ». La formuler par écrit est donc la première chose à faire.
• Le paiement doit être intégral. Tant qu'il reste un solde, c'est un reçu qui est dû, pas une quittance.
• Aucun frais n'est admis. Ni l'établissement du document, ni son envoi. L'article 4 p) de la même loi répute d'ailleurs non écrite la clause du bail qui ferait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance.

Le texte ne limite pas la demande au mois en cours : des mois antérieurs intégralement payés entrent dans le même cadre. Ces quittances anciennes servent notamment à constituer un dossier — notre guide sur la quittance de loyer comme justificatif de domicile précise dans quelles démarches elle est reçue.

Le refus peut aussi constituer une infraction pénale

Depuis 2024, l'obligation n'est plus seulement civile. L'article 3-4 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l'habitat dégradé et en vigueur depuis le 11 avril 2024, dispose : « Le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l'établissement d'un contrat conforme à l'article 3 et la délivrance d'un reçu ou d'une quittance mentionnés à l'article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende. »

Trois limites l'encadrent, sans lesquelles on lui fait dire plus qu'il ne dit.

• La rédaction est cumulative. Elle vise le refus d'établir un contrat conforme à l'article 3 « et » de délivrer le reçu ou la quittance de l'article 21, ou la dissimulation de ces obligations. Lu à la lettre, le texte ne vise donc pas la seule quittance manquante : « refuser une quittance, c'est un an de prison » serait faux. L'ADIL de Paris en retient toutefois une lecture plus large, centrée sur le refus de remise du reçu ou de la quittance. Sur ce point, mieux vaut ne pas trancher.
• La cible est le marchand de sommeil. La disposition vient d'une loi sur l'habitat dégradé, dirigée contre la location sans contrat écrit. Elle n'a pas été écrite pour le bailleur simplement négligent.
• Une condition de date. Selon l'ADIL de Paris, la sanction concerne les contrats « signés, renouvelés ou reconduits depuis le 11 avril 2024 ».

Concrètement, c'est la voie civile décrite ci-dessous qui fait obtenir la quittance. La qualification pénale relève du procureur de la République, et aucune suite ne peut être annoncée à l'avance. Mentionner l'article 3-4 dans une mise en demeure reste utile : le texte est récent et encore peu connu.

Étape 1 : la demande écrite

Un simple e-mail suffit : l'article 21 rattache l'obligation à la demande du locataire, sans en fixer la forme. Ce qui compte, c'est la précision, parce que ce message sera la première pièce du dossier si la situation s'enlise. Quatre éléments méritent d'y figurer.

1. Les périodes demandées, une par une. « Quittances des mois de janvier, février et mars » plutôt que « mes quittances ».
2. Le rappel du paiement intégral. Les dates et les montants réglés : c'est la condition posée par l'article 21, autant l'établir vous-même.
3. Un délai raisonnable. Huit jours est l'usage : assez court pour marquer le sérieux de la demande, assez long pour rester de bonne foi.
4. Le fondement. Citez l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Un refus tient parfois à une simple méconnaissance du texte.

Conservez l'envoi et vos preuves de paiement : relevés de compte, avis de virement, avis d'échéance reçus. Si vous préférez que les quittances arrivent par e-mail, précisez-le — l'article 21 subordonne la transmission dématérialisée à l'accord exprès du locataire, accord que vous donnez ainsi clairement. Notre guide sur l'envoi d'une quittance de loyer par mail détaille ce point.

Étape 2 : la mise en demeure par lettre recommandée

Sans réponse au terme du délai, la relance change de nature. La notice publiée par justice.fr sur le refus du propriétaire de délivrer le contrat de bail ou des quittances de loyers est explicite : « Avant toute procédure, vous devez mettre en demeure votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. » Cette lettre n'est donc pas une formalité de politesse, c'est le préalable de la suite.

Reprenez la demande initiale, ajoutez qu'elle est restée sans effet, fixez un nouveau délai et annoncez la suite : saisine du tribunal, demande d'astreinte, et le cas échéant dommages et intérêts. Gardez l'accusé de réception, qui date la mise en demeure. La même notice invite par ailleurs à envisager une médiation ou une conciliation avant d'aller devant le juge ; service-public.gouv.fr rappelle que le recours au conciliateur de justice est gratuit.

Étape 3 : la saisine du tribunal

Si la mise en demeure reste lettre morte, le juge peut être saisi. La notice de justice.fr indique que « l'assignation n'est pas obligatoire » et qu'il est possible d'utiliser « la procédure gratuite d'injonction de faire devant le tribunal judiciaire (incluant le tribunal de proximité) », sans avocat obligatoire. Son formulaire oriente vers le lieu de situation du bien loué ; l'article 1425-2 du code de procédure civile ouvre en réalité une option, la demande étant portée « au choix du demandeur soit devant la juridiction du lieu où demeure le défendeur, soit devant la juridiction du lieu d'exécution de l'obligation » — pour un bail, le logement. Au sein du tribunal judiciaire, les litiges nés d'un contrat de location d'un logement relèvent du juge des contentieux de la protection, en vertu de l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire.

L'injonction de faire est organisée par les articles 1425-1 et suivants du code de procédure civile. L'article 1425-1 vise « l'exécution en nature d'une obligation née d'un contrat » et désigne lui aussi le juge des contentieux de la protection. La demande prend la forme d'une requête indiquant la nature de l'obligation réclamée, son fondement, et le cas échéant les dommages et intérêts réclamés en cas d'inexécution. Si le juge la trouve fondée, il rend une ordonnance qui fixe l'objet de l'obligation, le délai et les conditions de son exécution, et indique la date de l'audience à laquelle l'affaire sera examinée. Un point à ne pas manquer : l'article 1425-7 prévoit que si vous ne prévenez pas le greffe de l'exécution et que vous ne vous présentez pas à cette audience sans motif légitime, la procédure est déclarée caduque. À défaut d'exécution, en revanche, le tribunal statue sur la demande après avoir tenté de concilier les parties.

Étape 4 : astreinte et indemnisation

L'astreinte est une somme due par jour de retard : elle rend l'inaction plus coûteuse que l'exécution. L'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution en pose le principe : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. » Le montant et le point de départ sont fixés par le juge.

S'y ajoute, le cas échéant, la réparation du préjudice. L'absence de quittance peut bloquer un dossier auprès d'un organisme qui les réclame — le versement d'une aide au logement en est l'exemple type —, faire échouer une candidature à une location ou retarder une démarche administrative. Documentez ce blocage au fur et à mesure : courriers reçus, dates, conséquences chiffrées. Le juge apprécie l'existence du préjudice et son montant ; aucune issue ne peut être annoncée à l'avance.

Le cas du paiement partiel

Un refus n'en est pas toujours un. Si vous n'avez versé qu'une partie de la somme due, le bailleur n'est pas tenu de délivrer une quittance : celle-ci atteste d'un règlement intégral du loyer et des charges. L'article 21 prévoit alors une autre pièce — « si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ». Ce reçu détaille les sommes effectivement versées, et il est dû dans les mêmes conditions de gratuité.

La distinction compte quand plusieurs mois sont en jeu : un solde ancien, même faible, peut expliquer qu'une période reste sans quittance. Faites le point sur les sommes réglées avant d'écrire. Le détail entre loyer hors charges et provisions est expliqué dans notre guide sur la quittance de loyer avec charges, et l'avis d'échéance de loyer reçu chaque mois donne le montant attendu pour la période.

Côté bailleur, la situation ne se présente pas quand la quittance est produite au moment où le paiement est enregistré : la demande n'a alors pas à être formulée.

Avant d'engager une procédure, l'ADIL de votre département — réseau ANIL — délivre gratuitement une information juridique neutre sur les rapports locatifs. C'est le bon interlocuteur pour vérifier votre dossier : cette page ne remplace pas un conseil personnalisé.

Questions fréquentes